Si vous êtes bailleur et que vous réalisez que le loyer de votre locataire n’a jamais été révisé depuis plusieurs années, il est légitime de souhaiter le mettre à jour. La révision du loyer est en effet un droit pour le propriétaire, à condition qu’elle soit conforme aux règles légales en vigueur. Dans cet article, nous allons voir les étapes à suivre pour effectuer une révision de loyer dans ce cas particulier.
Comprendre les conditions de la révision d’un loyer
Pour pouvoir réviser un loyer, il faut que certaines conditions soient remplies :
- Le bail doit prévoir une clause de révision du loyer,
- Le loyer ne doit pas avoir été révisé depuis au moins un an,
- La révision est basée sur l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié par l’INSEE.
Attention : si ces conditions ne sont pas réunies, la révision du loyer ne sera pas possible.
Vérification des éléments nécessaires pour la révision
Existence d’une clause de révision dans le bail
Il est primordial de vérifier que le contrat de location contient bien une clause de révision de loyer. En l’absence de cette clause, le loyer ne pourra être révisé avant la fin du bail en cours.
Date de la dernière révision
Il faut également s’assurer que le loyer n’a pas été révisé depuis au moins un an. Si c’est le cas, il faudra attendre l’anniversaire de la dernière révision pour procéder à une nouvelle augmentation.
Calcul de la révision du loyer
La révision du loyer est basée sur l’évolution de l’IRL. Cet indice est mis à jour chaque trimestre par l’INSEE et permet d’obtenir un pourcentage d’évolution des loyers entre deux périodes. Pour calculer la nouvelle valeur du loyer, vous pouvez utiliser la formule suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (IRL du trimestre de référence de l’année en cours / IRL du même trimestre de l’année précédente)
Note : si le contrat de location ne précise pas de trimestre de référence pour l’IRL, il convient d’utiliser l’IRL du dernier trimestre connu lors de la signature du bail ou de la dernière révision.
Demande de révision auprès du locataire
Une fois le nouveau montant du loyer déterminé, il est nécessaire d’en informer le locataire. Cette demande doit être effectuée par écrit, par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre émargement. Il faut y mentionner le montant de l’augmentation, la date à laquelle elle prendra effet ainsi que les références aux articles du code civil régissant la révision des loyers.
Délai de prescription
Il est important de noter qu’il existe un délai de prescription pour la révision d’un loyer. Ce délai est de cinq ans à compter du jour où le bailleur a pris connaissance de l’IRL permettant cette révision. Passé ce délai, il ne sera plus possible de réclamer une augmentation de loyer pour les années précédentes.
Récupération des arriérés de loyers
Si la révision du loyer n’a jamais été effectuée pendant plusieurs années, vous pouvez être tenté de réclamer les arriérés de loyers correspondant aux augmentations qui auraient dû être appliquées. Toutefois, la loi encadre strictement cette possibilité :
- La récupération des arriérés de loyers ne peut se faire que sur une période maximale de cinq ans,
- Le bailleur doit pouvoir prouver que le locataire était informé de la clause de révision et des modalités de calcul.
En conclusion, réviser un loyer qui n’a jamais été révisé nécessite de bien connaître les règles en vigueur et de procéder avec rigueur dans le respect des droits du locataire. Il est essentiel de vérifier l’existence d’une clause de révision, de calculer correctement le nouveau montant du loyer en fonction de l’IRL et de respecter les délais de prescription pour la demande de révision et la récupération des arriérés de loyers.